HIPOTECA Concepto Según El Articulo 2205 Cccla Hipoteca Es

hipoteca concepto :según el articulo 2205 ccc:la hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o mas inmuebles individualizad

HIPOTECA
Concepto :según el articulo 2205 ccc:la hipoteca es el derecho real de
garantía que recae sobre uno o mas inmuebles individualizados que
continua en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el
incumplimiento del deudor , las facultades de persecución y
preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado.
Significa que va a garantizar la obligación adquirida sobre el único
objeto posible que son las cosas inmuebles.
El constituyente no siempre es el deudor el que otorga el derecho real
de hipoteca. (Se da este caso cuando el deudor no tiene ningún
inmueble entonces otra persona le otorga el inmueble en su lugar). Es
decir el constituyente podría ser el deudor o un tercero.Ante el
incumplimiento del deudor el acreedor hipotecario tiene la posibilidad
de forzar la subasta del inmueble.
Los acreedores hipotecarios tienen la preferencia de cobros frente a
acreedores posteriores. Facultad de perseguir la cosa en manos de
quien se encuentre .
Características:
Es un contrato unilateral, debido a que solo se obliga al deudor
hipotecario a transferir al acreedor hipotecario el derecho real de
hipoteca, con valor de garantia.El acreedor no contrae obligación
alguna .Es accesorio porque supone la existencia de una obligación
principal cuyo cumplimiento se asegura (préstamo o crédito).Es
oneroso, por regla general, en cuando produce equivalencia en las
prestaciones.
Como derecho real es un derecho que se ejerce sobre la cosa ajena .Es
un derecho inmueble que se ejerce sobre los bienes raíces.
Si la obligación principal es nula, la hipoteca no es valida.
El deudor hipotecario no pierde la posesión, dominio o propiedad de la
cosa, puede servirse del inmueble con la restricción de los derechos
del acreedor .Es importante delimitar la ubicación del bien afectado,
el monto y la indemnización por incumplimiento.
Caracteres de la hipoteca son 4: tres esenciales y un natural
A.
Convencionalidad (esencial): los derechos reales de garantía sólo
pueden ser constituidos por contrato (acuerdo de partes),
celebrado por los legitimados (el titular del objeto gravado —sea
o no el deudor principal- y el acreedor de la obligación a
garantizar) y con las formas que la ley indica para cada tipo
(contratos de hipoteca, de prenda o anticresis). Mediante un
contrato (ej: de hipoteca) creamos un gravamen para asegurar que
se cumpla una obligación que puede surgir de otro contrato (Ej.:
Compraventa de depto).
B) Accesoriedad (esencial):los derechos reales de garantía son
accesorios del crédito que aseguran, son intransmisibles sin el
crédito y se extinguen con el principal, excepto en los supuestos
legalmente previstos. Vemos que no existen en forma independiente
sino que estén unidos a la obligación de la que dependen. La
extinción de la garantía por cualquier causa, incluida la
renuncia, no afecta la existencia del crédito.
- Consecuencias de la accesoriedad: debe existir una obligación
válida; si se transmite el crédito principal también lo hace la
garantía; si se extingue la deuda se extingue el derecho real de
garantía.
¿Qué pasa si se extingue la garantía? La extinción del accesorio
no afecta a la obligación principal (el carácter accesorio del
derecho real de garantía hace que siga la suerte del principal y
la extinción de la obligación genera la del derecho real de
garantía).
C) Invdivisibilidad (natural): es el unico definido por Velez como
natural. Los derechos reales de garantía son indivisibles, es
decir que cada uno de los bienes afectados a una deuda y cada
parte de ellos, están afectados al pago de toda la deuda y de cada
una de sus partes. El acreedor cuya garantía comprenda varios
bienes puede perseguirlos a todos conjuntamente, o solo a uno o
algunos de ellos, con prescindencia de a quién pertenezca o de la
existencia de otras garantías.
Puede convenirse la divisibilidad de la garantía respecto del
crédito y de los bienes afectados. También puede disponerla el
juez fundadamente, a solicitud del titular del bien, siempre que
no se ocasione perjuicio al acreedor, o a petición de este último
si hace a su propio interés.
Toda la deuda gravita sobre todo el objeto afectado; si se divide
la deuda o se extingue parcialmente, no ocurre lo mismo con la
garantía. Hasta que no se pague el derecho real es indivisible (y
hasta que no se salde la deuda el objeto no estará libre de
gravamen).
Vale aclarar que, además de las disposiciones y características
comunes a todos los derechos reales de garantía, cada uno de ellos
(hipoteca, prenda y anticresis) va a regirse por normas
especiales.
D.
Especialidad hace dos distinciones en cuanto al objeto y credito.
Especialidad en cuanto al objeto.-
El objeto de los derechos reales de garantía puede ser cosas y
derechos (ej: prenda de créditos) . Debe ser actual, y estar
individualizado adecuadamente en el contrato constitutivo (el
objeto no puede ser indeterminado o futuro).
Es decir que se debe determinar, individualizar y precisar la cosa
afectada al cumplimiento de la obligación, para saber cuáles son
los bienes que van a garantizar la deuda (de los cuales una vez
hecha su venta o ejecución, el acreedor se cobrará eventualmente
ante el incumplimiento del deudor) y el importe por el que se
responde con dicha cosa.
Ejemplos:
Inmueble: indicar su ubicación (provincia, ciudad, calles, n°),
superficie, valuación fiscal, nomenclatura catastral.
Especialidad en cuanto al crédito.-
El monto de la garantía o gravamen debe estimarse en dinero. La
especialidad queda cumplida con la expresión del monto máximo del
gravamen.
De esta forma sabemos hasta qué cifra va a tener que soportar el
dueño de la garantía real constituida, de parte del acreedor. La
cifra por la que está afectado el objeto tiene un límite máximo
que puede coincidir o no con el importe del crédito garantizado.
El crédito puede estar individualizado en todos los elementos
desde el origen o puede nacer posteriormente; pero en todos los
casos, el gravamen constituye el máximo de la garantía real por
todo concepto, de modo que cualquier suma excedente es
quirografaria, sea por capital, intereses, costas, multas, u otros
conceptos.
Defectos en la especialidad.-
La constitución de la garantía es válida aunque falte alguna de
las especificaciones del objeto o del crédito, siempre que se la
pueda integrar de acuerdo al conjunto de las enunciaciones del
acto constitutivo.
Los defectos en especialidad sobre objeto o crédito pueden
sanearse.
Los datos faltantes al constituir la garantía pueden integrarse
con los otros contenidos del acto constitutivo.
Consecuencias
-Favorece la especulación en el contexto inflacionario
-Todas las garantías son de máximo. No hay distinción entre
garantías de créditos determinados o indeterminados, sea la
obligación de dar sumas de dinero o no.
-El monto de la garantía puede ser mayor que el monto del crédito.
En principio, desaparece la distinción: monto del crédito
(accesoriedad) – monto adeudado (extensión) – monto del gravamen
(responsabilidad). El capital y los intereses, los daños y costas
que provoca el incumplimiento quedan cubierto en la medida que no
superen el máximo.
Elementos:
*
Personales: son dos partes las que intervienen: el constituyente
(deudor o tercero) de la hipoteca y el acreedor hipotecario.
*
Formales: debe llevarse en forma escrita y escriturado por notario
e inscripto en el registro de la propiedad.
*
Reales: los elementos reales de la hipoteca son: los bienes
hipotecables y los créditos susceptibles de ser garantizados con
hipoteca.
Publicidad:
En el código de Veles Sarfield la hipoteca era el único derecho real
que se hacia conocer a través de su inscripción registral, para los
demás se hallaba estatuido como sistema de publicidad la tradición
(Art. 577, su nota y nota al art. 3202).
La razón es obvia en la hipoteca no hay entrega de la cosa al acreedor
hipotecario, sino que el inmueble permanece en poder del
constituyente.
A partir de la reforma introducida por la ley 17.711 al art. 2.505
comparte es requisito con el resto de los derechos reales:
“la adquisición o transmisión de derecho reales sobre inmuebles
solamente se juzgara perfeccionada mediante la inscripción de lo
respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción
que corresponda. Estas adquisiciones o transmisiones no serán
oponibles a terceros mientras no estén registradas”.
De modo que la hipoteca, como todos los derechos reales debe
inscribirse en el registro de la propiedad inmueble a fin de poder ser
opuestas a terceros.
“La constitución de la hipoteca no perjudica a tercero sino cuando se
a hecho publica por su inscripción en los registros tenido a ese
efecto. Pero las partes contratantes, sus herederos y los que han
intervenido en el acto, como el escribano y testigo no pueden
prevalecerse del defecto de inscripción; y respecto de ello la
hipoteca constituida por escritura publica, se considera registrada”.
Es decir que el requisito de inscripción en el registro solo juega de
elemento esencial con relación a tercero.
Naturaleza jurídica.
La hipoteca es un derecho real de garantía sobre cosa ajena.
Duración
La inscripción de la hipoteca tiene una duración máxima de 35 años.
Cuando caduca la inscripción de una hipoteca deja estar vigente la
inscripción en el registro y como la publicidad es esencial, se da a
conocer que no esta inscripta. O puede ser extinta antes o cancelada.
Extinción
Son los causales mediante los cuales la hipoteca deja de existir.
Causales indirectas: van hacer aquellas que resulten de la extinción
de la obligación garantizada, si extingue la obligación principal se
extingue la accesoria que es la hipoteca.
*
Pago: es la causal de extinción por excelencia.
*
Cualquier modo de extinción de las obligación; si se extingue la
obligación garantizada se extingue la hipoteca
*
Pago por consignación: es aquel pago que se da cuando el acreedor
no quiere aceptar el pago o no se puede ubicar, se hace mediante
depósito judicialmente la suma que tenga que abonar. Se extingue
cuando el acreedor lo acepta o el juez lo determina, recién en ese
momento se extingue la hipoteca.
*
Pago por subrogación: en este caso la hipoteca no se va a
extinguir, sino que cambia de acreedor.
*
Notación: implica modificar una obligación y transformarla en
otra. En principio, la novacion extingue la hipoteca salvo que las
partes pacten que la hipoteca va a pasar garantizar a la nueva
obligación contraída.
Causales de extinción directas: van a ser las que propiamente
extinguen a la obligación en si misma.
*
Renuncia: un titular de derecho real de hipoteca puede renunciar y
cancelar la hipoteca registrándola en la escritura publica, lo que
no significa renunciar a la obligación garantizada.
*
Resolución o revocación de los derechos de los constituyentes:
cuando el contrato por el que se lo adquirió se encuentra
resuelto. Ej.: te devuelvo la plata devolvedme el inmueble.
*
Destrucción de edificio: la hipoteca solo subiste sobre el suelo y
no sobre los materiales que forman el edificio. Si este es
reconstruido la hipoteca vuelve a gravarlo.
*
Confusión: si la propiedad irrevocable y la calidad de acreedor
hipotecario se encuentra reunida en la misma persona, la hipoteca
se extingue naturalmente.
*
Subasta judicial: para que sirva como causal de extinción el
acreedor hipotecario debe haber sido debidamente citado a juicio.
Cancelación
*
Voluntaria: se da cuando el titular de derecho de hipoteca firma
la escritura de cancelación.
*
Judicial: se da cuando el titular de dominio no sabia que tenia
que hacer la cancelación o el titular de derecho real de hipoteca
se niega firmar o falleció.
*
Caducidad de la inscripción: se da después de los 35 años, si
antes no se pidió la renovación de la inscripción. Si caduca se
sobre entiende como cancelado.