UMOWA Z Dnia ……………2009 Roku O ADMINISTROWANIE NIERUCHOMOŚCIĄ WSPÓLNĄ

umowa z dnia ……..………2009 roku o administrowanie nieruchomością wspólną położoną w …………………………………………… zawarta pomiędzy: 1.

UMOWA
z dnia ……..………2009 roku
O ADMINISTROWANIE NIERUCHOMOŚCIĄ WSPÓLNĄ
położoną w …………………………………………… zawarta pomiędzy:
1.
Zarządem Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w …………….
przy ul. ………………………. wybranym uchwałami właścicieli lokali: nr ……z
dnia …………. I nr ……… z dnia ……………. reprezentowanych przez:
1. ……………………….
2. ……………………….
zwany dalej „ZLECENIODAWCĄ”, a
2.
Firmą „DOMENA” Spółka Cywilna – Zarządzanie i Administrowanie
Nieruchomościami z siedzibą w Łodzi przy ul. ..................,
legitymującą się wpisem do ewidencji działalności gospodarczej pod
nr. ewid.: ............................... – Delegatura
Łódź-Bałuty i mającą uprawnienia do prowadzenia działalności z
zakresu administrowania wydane przez Urząd Mieszkalnictwa i
Rozwoju Miast – Licencja nr ............. i nr ...............,
reprezentowaną przez:
1.
.......................... – Współwłaściciel, legitymujący się
Dowodem Osobistym nr .................. wydanym przez
Prezydenta Miasta Łodzi w dniu ...............r., Licencja nr
............... z dnia 21.09.2004 roku wydana przez Ministra
Infrastruktury,
2.
........................... – Współwłaściciel, legitymujący
się Dowodem Osobistym nr ................. wydanym przez
Prezydenta Miasta Łodzi w dniu ............ r., Licencja nr
............... z dnia 14.12.2000. roku wydana przez Urząd
Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast
zwany dalej „ADMINISTRATOREM”, o następującej treści:
§ 1
1.
Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej – ZLECENIODAWCA zleca, Firma
„DOMENA” Spółka Cywilna – Zarządzanie i Administrowanie
Nieruchomościami – ADMINISTRATOR przyjmuje na zasadzie
wyłączności obowiązki administrowania nieruchomością wspólną
położoną w ………………………… składającą się z działki gruntu nr …..…..w
obrębie ….…... o powierzchni ………..m2 oraz budynku mieszkalnego o
powierzchni użytkowej ……………….m2stosownie do treści zapisów
Księgi Wieczystej nr …………..prowadzonej w Sądzie Rejonowym w
……………………….Wydział Ksiąg Wieczystych przy ul. ………………………oraz do
treści wypisu z rejestru gruntów, stanowiące załączniki do
niniejszej umowy.
2.
ZLECENIODAWCA oświadcza, że w dniu niniejszej umowy protokołu
zdawczo – odbiorczego z dnia .................... 2009 roku
przyjęcia nieruchomości od ……………………….. Wszyscy właściciele
posiadają wpisy w księgach wieczystych prowadzonych oddzielnie
dla każdego lokalu.
§ 2
ZLECENIODAWCA zleca, a ADMINISTRATOR zobowiązuje się do zarządzania –
administrowania nieruchomością wspólną, o której mowa w § 1 ust. 1 w
ramach tzw. zwykłego zarządu w sposób, który zapewni prawidłowe i
zgodne z obowiązującym prawem funkcjonowanie nieruchomości, a w
szczególności do:
-Sporządzenia protokołu przyjęcia nieruchomości i jej dokumentacji
technicznej
-Uzyskania REGON i NIP Wspólnoty Mieszkaniowej
*
Prowadzenia księgi obiektu budowlanego oraz dokumentacji
technicznej nieruchomości wspólnej wymaganej przepisami prawa
budowlanego,
*
Zlecania kontroli technicznych i okresowych przeglądów
nieruchomości i urządzeń stanowiących jej wyposażenie techniczne
zgodnie z wymogami obowiązującego prawa budowlanego,
*
Utrzymywania w należytym stanie porządku i czystości pomieszczeń i
urządzeń budynku służących do wspólnego użytku właścicieli lokali,
terenu nieruchomości tj.: klatek schodowych, piwnic, wraz z
przyległymi do tej nieruchomości terenami określonymi w § 1 ust. 1
umowy tj.: terenami zielonymi i ciągami komunikacyjnymi oraz w
rejonie śmietnika,
*
Zapewnienia dla nieruchomości wspólnej i nadzór nad dostawą
energii cieplnej, energii elektrycznej, gazu, ciepłej i zimnej
wody i odprowadzania ścieków do kanalizacji, wywozu nieczystości
stałych poprzez przygotowanie stosownych umów.
*
Zapewnienia dla nieruchomości wspólnej i nadzór nad realizacją
usług kominiarskich i innych usług związanych z funkcjonowaniem
urządzeń technicznych, drobnych prac naprawczych,
konserwatorskich, projektowych zgodnie z wymogami obowiązującego
prawa budowlanego poprzez przygotowanie stosownych umów.
*
Zapewnienia dla nieruchomości wspólnej i nadzór nad realizacją
bieżących konserwacji i napraw oraz usuwania awarii powstałych na
terenie nieruchomości wspólnej zapewniających właścicielom lokali
korzystanie z oświetlenia, ciepłej i zimnej wody, gazu oraz innych
urządzeń należących do nieruchomości wspólnej poprzez
przygotowanie stosownych umów.
*
Ubezpieczenia nieruchomości wspólnej poprzez przygotowanie i
podpisanie/zawarcie stosownych umów.
*
Proponowania i przygotowywania (w porozumieniu ze ZLECENIODAWCĄ)
planów remontów koniecznych do wykonania w nieruchomości wspólnej.
Przygotowywanie procedury wyłaniania wykonawców remontów i robót,
przygotowywania odpowiednich umów oraz nadzór merytoryczny i
formalno – prawny nad wykonywaniem prac (np. zorganizowanie
wprowadzenia na budowę, udział w odbiorze itd.),
*
Prowadzenia księgowości uproszczonej zgodnie z przepisami i
odpowiednią uchwałą Wspólnoty Mieszkaniowej,
*
Otwarcia rachunku bankowego którego właścicielem będzie Wspólnota
Mieszkaniowa i dokonywania rozliczeń poprzez rachunek bankowy, w
banku PKO BP S.A. I Oddział w Łodzi przy Al. Kościuszki 15 OK. OK.
OK.
*
Dostarczania właścicielom lokali wyodrębnionych informacji o
opłatach.
*
Wpłacanie kwot należnych z tytułu opłat publicznoprawnych
przypadających od nieruchomości wspólnej z wyłączeniem opłat
pokrywanych bezpośrednio przez właścicieli lokali
*
Rozliczania z właścicielami lokali opłat z tytułu kosztów
zarządzania – administrowania nieruchomością wspólną w ciągu roku
w formie zaliczek określonych uchwałą właścicieli lokali i
świadczeń określonych w § 3 umowy, a po zbilansowaniu kosztów i
przyjęciu przez właścicieli sprawozdania finansowego – w formie
wpłat uzupełniających zaliczki ustalone przez Wspólnotę
Mieszkaniową.
*
Windykacji opłat należnych od właścicieli lokali,
*
Prowadzenia archiwum dokumentacji dotyczących Wspólnoty
Mieszkaniowej z zachowaniem przepisów obowiązującego prawa w
przetwarzaniu i udostępnianiu danych osobowych związanych z
zarządzaniem nieruchomością. Archiwizacja dokumentacji Wspólnoty
Mieszkaniowej prowadzona będzie zgodnie z przepisami ustawy z dnia
14 lipca 1983 roku o narodowym zasobie archiwalnym i archiwach
(Dz. U. Z 1983r. nr 83 z późn. zm.) i aktów wykonawczych do niej,
*
Proponowania i przygotowywania do zawarcia lub rozwiązania przez
ZLECENIODAWCĘ umów, instalacji reklam i innych urządzeń mających
na celu pozyskiwanie przychodów na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej
oraz pobierania opłat z obecnie istniejących pożytków (np.: najem
dodatkowej powierzchni w piwnicy itp.), a także windykacja tych
należności z tego tytułu,
*
Przygotowywania zebrań Wspólnoty Mieszkaniowej (m.in.:
przygotowywanie dokumentów z zebrania uzgodnionych z
ZLECENIODAWCĄ) oraz informowanie o ich terminach i tematach
najpóźniej na 7 dni przed terminem zebrania. W pierwszym kwartale
każdego roku organizowanie zebrań sprawozdawczych ogółu
właścicieli, zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 24
czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. z
2000r. nr 80 poz. 903) i przygotowywanie na te zebrania materiałów
i danych, w tym rocznego sprawozdania finansowego i innych
sprawozdań z działalności ZLECENIODAWCY,
*
Wydawania poświadczeń bądź zaświadczeń w stosunku do właścicieli
lokali wyodrębnionych dotyczących dodatków mieszkaniowych lub
pomocy społecznej,
*
Potwierdzania uprawnień w sprawach meldunkowych, w zakresie
określonym ustawą z dnia 10 kwietnia 1974 roku o ewidencji
ludności i dowodach osobistych (tekst jednolity: Dz.U. z 2001r. nr
87 poz. 960 z późn. zm.),
*
Udzielenie informacji każdemu właścicielowi, na jego życzenie, w
sprawach dotyczących administrowania nieruchomością wspólną
Wspólnoty Mieszkaniowej.
*
Reprezentowania ogółu właścicieli w sprawach dotyczących Wspólnoty
Mieszkaniowej przed sądami i poza sądami.
§ 3
1.
Strony ustalają, że opłaty wnoszone przez właścicieli lokali
składają się z:
a.
Zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną
(eksploatacja) i fundusz remontowy
b.
Zaliczki na pokrycie mediów (zimna i ciepła woda, wywóz
nieczystości stałych, centralne ogrzewanie, energia elektryczna)
2.
Koszty, o których mowa w ust. 1 pkt 1 i 2, określone w rocznym
planie gospodarczym Wspólnoty Mieszkaniowej będą pokrywane przez
wszystkich właścicieli lokali z góry (bez wezwania do wpłat) do
10-ego dnia każdego miesiąca. Po upływie tego terminu płatności
naliczane będą ustawowe odsetki karne za każdy dzień zwłoki.
§ 4
1.
ADMINISTRATOR ma prawo do:
1.
Korzystania z porad i opinii rzeczoznawców, adwokatów i radców
prawnych na koszt Wspólnoty Mieszkaniowej, po uzyskaniu
akceptacji ZLECENIODAWCY,
2.
Domagania się od ZLECENIODAWCY akceptacji dla planowanych
działań wynikających z przepisów prawa, w szczególności takich,
co do których mogą zaistnieć spory pomiędzy Wspólnotą
Mieszkaniową a ADMINISTRATOREM w trakcie zatwierdzania rocznego
sprawozdania.
§ 5
1.
Podstawę wszelkich działań ADMINISTRATORA stanowi roczny plan
gospodarczy przygotowany przez ADMINISTRATORA przy współpracy z
ZLECENIODAWCĄ i zatwierdzony przez Wspólnotę Mieszkaniową na
rocznym zebraniu sprawozdawczym.
2.
Raz na kwartał będzie przedstawiał raport z działalności zarządowi
wraz z kompletem rozrachunków
3.
Ze środków zgromadzonych na rachunku bankowym Wspólnoty
Mieszkaniowej ADMINISTRATOR będzie regulował należności z tytułu
otrzymanych faktur/rachunków wynikających z zawartych przez
Wspólnotę umów, oraz pokrywał koszty zakupów (również
udokumentowanych rachunkami/fakturami) materiałów eksploatacyjnych
niezbędnych dla utrzymania właściwego stanu technicznego budynku.
W przypadku podwyższania lub obniżania cen za usługi wchodzące w
skład świadczeń indywidualnych, opłaty zostaną proporcjonalnie
podwyższane lub obniżane od dnia zmiany cen, o czym ADMINISTRATOR
każdorazowo niezwłocznie pisemnie powiadomi właścicieli lokali
Wspólnoty Mieszkaniowej.
4.
ADMINISTRATOR jest uprawniony do przeprowadzania remontów lub
modernizacji nieruchomości wspólnej Wspólnoty Mieszkaniowej
wyłącznie na podstawie rocznego planu gospodarczego. Jeżeli koszty
niezbędnych napraw lub remontów, które niemożliwe były do
przewidzenia na podstawie przeglądu technicznego, przewyższą
środki przeznaczone na te cele w rocznym planie gospodarczym, to
ADMINISTRATOR przygotuje plan ich finansowania i po podjęciu
uchwał przez właścicieli lokali (na zebraniu Wspólnoty
Mieszkaniowej lub w drodze indywidualnego zbierania głosów) oraz
po uzyskaniu odpowiednich środków dokona niezwłocznie tych napraw.
W przypadku wydatku przekraczającego 5000 zł administrator musi
uzyskać zgodę zarządu.
5.
Postanowienie zawarte w ust. 4 nie dotyczy stanów wyższej
konieczności.
6.
W przypadku nieprzewidzianej awarii przekraczającej zakres
bieżącej konserwacji Administrator może samodzielnie z posiadanych
przez Wspólnotę Mieszkaniową środków finansowych funduszu
remontowego usunąć awarię i jej skutki z jednoczesnym
powiadomieniem Wspólnoty Mieszkaniowej i złożeniem informacji na
najbliższym jej zebraniu.
§ 6
Właścicielom lokali – członkom Wspólnoty Mieszkaniowej przysługuje
prawo kontroli wykonywania czynności przez ADMINISTRATORA na rzecz
Wspólnoty Mieszkaniowej, w trakcie i zakresie postanowień ustawy z
dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U.
z 2000r. nr 80 poz. 903) i przepisów niniejszej umowy. Na żądanie
właścicieli Wspólnoty Mieszkaniowej ADMINISTRATOR obowiązany jest do
udostępniania wszelkich informacji i dokumentów związanych z
prowadzonym administrowaniem.
§ 7
1.
ADMINISTRATOR odpowiada przed ZLECENIODAWCĄ za wykonywanie
obowiązków przewidzianych niniejszą umową.
2.
ADMINISTRATOR ponosi odpowiedzialność finansową i odszkodowawczą w
stosunku do Wspólnoty Mieszkaniowej za niewłaściwe wykonywanie
obowiązków przewidzianych niniejsza umową.
§ 8
ADMINISTRATOR oświadcza, że każdy Licencjonowany Zarządca w firmie
„DOMENA” s.c. jest i będzie w trakcie trwania niniejszej umowy
ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej za szkody mogące powstać w
związku z wykonywaniem powierzonych czynności na kwotę 179.875,00zł
każdy (słownie: sto siedemdziesiąt dziewięć tysięcy osiemset
siedemdziesiąt pięć złotych) .
§ 9
1.
ADMINISTRATOR, działając z upoważnienia ZLECENIODAWCY, wszystkie
przychody i koszty związane z zarządzaniem nieruchomością wspólną
będzie prowadził poprzez podstawowy rachunek bankowy, o którym
mowa w § 5 ust. 2 niniejszej umowy.
2.
Administrator nie ma prawa dokonywania samodzielnie czynności
rozporządzających
majątkiem Wspólnoty, w tym środkami posiadanymi na koncie bankowym,
ani do zawierania
umów zobowiązujących do świadczenia na rzecz osób trzecich.
Uprawnienie powyższe
przysługuje wyłącznie Zarządowi Wspólnoty
§ 10
Nadzór nad wykonywaniem niniejszej umowy należy do ZLECENIODAWCY.
§ 11
1.
Niniejsza umowa jest zawarta na czas nie określony.
2.
Każdej ze stron służy prawo wypowiedzenia warunków niniejszej
umowy na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.
3.
Zmiana niniejszej umowy oraz jej wypowiedzenie wymaga formy
pisemnej pod rygorem
nieważności.
§ 12
Po wypowiedzeniu umowy ustępujący administrator zobowiązany jest do
1.
sporządzenia w terminie 1 miesiąca z udziałem przedstawicieli
Zarządu protokołu zdawczo odbiorczego dotyczącego:
- stanu technicznego nieruchomości
- stanu prawnego nieruchomości
- stanu zobowiązań i praw Wspólnoty
2.
przedłożenia w terminie 1 miesiąca sprawozdania z dotychczasowego
wykonania planu
gospodarczego
3.
wydania w terminie 1 miesiąca majątku Wspólnoty oraz wszelkiej
dokumentacji nieruchomości i spraw Wspólnoty w tym dokumentacji
budowlanej, dotyczącej strony prawnej nieruchomości i zawartych w
imieniu Wspólnoty umów.
§ 13
ADMINISTRATOR za czynności związane z wykonaniem obowiązków
wynikających z realizacji niniejszej umowy otrzymuje wynagrodzenie w
wysokości ustalonej każdorazowo uchwałą podjętą na zebraniu, o którym
jest mowa w § 2 pkt 20 niniejszej umowy na dany rok finansowy.
1.
Strony ustalają, że od dnia …………………2009 roku miesięczne
wynagrodzenie, o którym jest mowa w ust. 1 będzie wynosić 0,50zł
/m² powierzchni użytkowej.
2.
Wynagrodzenie ustalone w ust. 2 płatne jest z góry przelewem z
rachunku bankowego Wspólnoty Mieszkaniowej, na podstawie faktury
wystawionej przez ADMINISTRATORA pierwszego dnia każdego miesiąca.
Termin płatności przedmiotowej faktury wynosi 10 dni.
§ 14
W sprawach nie uregulowanych niniejszą umową mają zastosowanie
przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst
jednolity: Dz. U. z 2000r. nr 80 poz. 903), przepisy ustawy z dnia 23
kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964r. nr 16 poz. 93 z
późn. zm.). sprawy sporne rozstrzygane będą przez Sąd Rejonowy w
Zgierzu właściwy miejscowo do siedziby Wspólnoty Mieszkaniowej
§
15
Niniejsza umowa obowiązuje od dnia …………………….. 2009 roku
§ 16
Niniejszą umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach po
jednej dla każdej ze stron.
Za ADMINISTRATORA:
....................................................
.......................................................
Za ZLECENIODAWCĘ:
Zarząd
Wspólnoty Mieszkaniowej
.........................................................
.........................................................
.........................................................
..........................................................
Umowa Strona 6 z 6