SECTOR PROMOTOR Vs SECTOR HOTELERO Análisis Financiero En Dyrecto

sector promotor vs sector hotelero: análisis financiero. en dyrecto estamos especializados en la búsqueda de financiación, tanto pública c

SECTOR PROMOTOR vs SECTOR HOTELERO: Análisis Financiero.
En Dyrecto estamos especializados en la búsqueda de financiación,
tanto pública como privada, para proyectos inmobiliarios, sean
hoteles, golf, geriátricos o vivienda. Pero el análisis de estos
proyectos depende y difiere mucho de la empresa que los promueva. En
este artículo vamos a intentar encontrar claves que nos permitan
entender la estructura financiera de dos de los sectores más
importantes de la economía española: el sector turístico y el sector
de la promoción de viviendas. Estos dos sectores contribuyen al PIB
español en un 12% y en un 22% respectivamente.
E
structuras1 de Balance y Rentabilidades2.-
Una vez presentados ambos sectores, encontramos grandes diferencias en
el peso relativo de cada masa patrimonial. En concreto, podemos
destacar las siguientes conclusiones,
*
Activo Fijo:
El sector hotelero se ha caracterizado históricamente por ser
marcadamente patrimonialista, es decir, el peso de su activo fijo es
muy importante (78%) ya que integra en el valor, normalmente muy
elevado, el hotel que explota y que podría ser aún mayor ya que no
están incluidas las plusvalías latentes por la revalorización de los
inmuebles, ya que están contabilizados a coste histórico.
En cambio en una empresa promotora el activo fijo es normalmente muy
pequeño ya que muchas de ellas no disponen ni siquiera de oficinas en
propiedad y todos los inmuebles en construcción y venta se deben
contabilizar en la partida de existencias. Son las grandes promotoras,
que siguen una línea más patrimonialista y que disponen de oficinas e
inmuebles en alquiler, las que hacen subir el porcentaje de activo
fijo medio del sector hasta el 10%.
*
Activo Circulante:
Los porcentajes en esta masa patrimonial son a la inversa.
En el sector hotelero, el activo circulante únicamente lo constituyen
el saldo de tesorería, normalmente no muy elevado, el de existencias,
también pequeño ya que la materia prima en los hoteles es perecedera,
y el saldo de deudores, que suele ser la facturación pendiente de
cobro a tour operadores (aproximadamente 90 días de facturación).
Por el contrario, el circulante en el sector promotor es la partida
más importante ya que está integrado por el saldo de deudores en el
que se encuentran los pagos aplazados de los contratos de compraventa
realizados sobre planos, y las existencias, en el que podemos
distinguir tres grupos:
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suelo en cartera: este saldo será importante en las grandes
promotoras, pudiendo llegar a suponer el 60% del saldo de
existencias y que necesitan para asegurar su actividad futura ya
que mantienen muchos costes de estructura o para proporcionar
resultados extraordinarios que garanticen rentabilidades anuales.
*
las promociones en curso; el grueso de las existencias en las
promotoras medianas y pequeñas.
*
el producto terminado. Actualmente es difícil ver promotoras con
saldos de este tipo, pero quizá en un corto plazo, con la
ralentización de las ventas puede que sea más habitual
encontrarnos promotoras con producto no vendido, lo que claramente
es un problema.
*
Pasivo Fijo:
El sector turístico mantiene unos niveles de autofinanciación bastante
elevados, situándose la media en un 44%. Las inversiones generalmente
se financian con muchos fondos propios o con los propios beneficios de
su actividad. En parte es lógico ya que las entidades financieras
raramente conceden más de un 60-70 % de una inversión de este tipo por
los riesgos que éstas perciben.
Por otra parte, la financiación ajena para llevar acabo las
inversiones de activo fijo es a muy largo plazo 10 – 15 años.
En cambio, las empresas promotoras están muy apalancadas en el corto
plazo y sus fondos propios son muy escasos. La media del sector se
sitúa en un 19%.
*
Pasivo Circulante:
Como en el resto de masas patrimoniales, se observa una gran
disparidad entre ambos sectores.
El sector hotelero puede presentar un fondo de maniobra negativo; esta
situación es transitoria, ya que, si el cierre del ejercicio contable
se realizara al final de la temporada, en septiembre, el fondo de
maniobra sería positivo.
El porcentaje tan elevado de pasivo circulante en el sector promotor
se debe al gran peso de los préstamos promotor, destinados a financiar
sus existencias, los cuales se van cancelando a medida que se van
vendiendo promociones, normalmente en el corto plazo.
Vemos que las estructuras del Balance de cada estos dos sectores
difieren sustancialmente. También lo hace su Cuenta de Resultados ya
que la actividad de cada sector es diferente.
El margen bruto del sector hotelero es mucho mayor, ya que
prácticamente no tiene costes de fabricación, y a pesar de sus mayores
gastos de personal (35%) y explotación (16%), en contraposición con el
sector promotor que de media sólo emplea a 3 personas en sus empresas,
éstos sólo absorben una parte de este margen bruto, hasta llegar a un
Beneficio Neto que, sobre ventas, duplica al del sector promotor.
Es importante señalar que los gastos financieros evidentemente son
superiores en el sector hotelero cuando lo comparamos con las ventas.
Calculado sobre los recursos ajenos, resulta un porcentaje también
superior, debido a la capacidad de negociación de los promotores ante
los bancos
A nivel de rentabilidades se puede concluir que si bien el sector
hotelero obtiene un Beneficio Neto bastante superior, su Rentabilidad
Económica (ROI) a pesar de ser también superior, se aproxima a la del
sector promotor ya que la inversión es muy fuerte.
En cambio, la Rentabilidad Financiera (ROE) cae en el sector turístico
y es ampliamente superada por el sector promotor, básicamente porque
el nivel de “exigencia” de fondos propios en este sector es mucho más
elevada que en las empresas promotoras.
Es decir, dado que el sector hotelero exige una mayor inversión, y con
mayor riesgo percibido, a pesar de disponer de un mayor margen por
cada euro vendido, sin embargo, y debido a que las entidades limitan
su apalancamiento, obtienen menos rentabilidad a cada euro invertido
con recursos propios.
1 Leyenda: AC: Activo Circulante, AF: Activo Fijo, PC: Pasivo
Circulante, PF: Recursos Ajenos a L/P, FP: Fondos Propios.
2 Para simplificar el análisis, hemos presentado datos medios y
agregados de ambos sectores.