aportaciones del cermi al anteproyecto de ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas se señalan en rojo sobre el texto o


APORTACIONES DEL CERMI AL ANTEPROYECTO DE LEY DE REHABILITACIÓN,
REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN URBANAS
Se señalan en rojo sobre el texto original
Artículo 2. Definiciones.
A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, y siempre que de la
legislación específicamente aplicable no resulte otra definición más
pormenorizada, los conceptos incluidos en este artículo serán
interpretados y aplicados, con el significado y el alcance siguientes:
/…./
2. Infravivienda: la edificación, o parte de ella, destinada a
vivienda, que no reúne las condiciones mínimas exigidas de conformidad
con la legislación aplicable. En todo caso, se entenderá que no reúnen
dichas condiciones las que incumplan los requisitos de superficie,
número, dimensión y características de las piezas habitables, las que
presenten deficiencias graves en sus dotaciones e instalaciones
básicas y las que no cumplan los requisitos mínimos de seguridad,
accesibilidad universal y habitabilidad exigibles a la edificación.
/…./
6. Ajustes razonables: las medidas de adecuación de un edificio para
facilitar la accesibilidad universal de forma eficaz, segura y
práctica, y sin que suponga una carga desproporcionada. Para
determinar si una carga es o no proporcionada se tendrán en cuenta los
costes de la medida, los efectos discriminatorios que su no adopción
podría representar, la estructura y características de la persona u
entidad que haya de ponerla en práctica y la posibilidad que tengan
aquéllas de obtener financiación oficial o cualquier otra ayuda.
/…./
Artículo 3. Fines comunes de las políticas públicas para un medio
urbano más sostenible, eficiente y competitivo.
Los poderes públicos, de acuerdo con los principios de sostenibilidad
económica, social y medioambiental, cohesión territorial, eficiencia
energética y complejidad funcional formularán y desarrollarán las
políticas de su respectiva competencia al servicio de un medio urbano
que:
a) Posibilite el uso residencial en viviendas constitutivas de
domicilio habitual en un contexto urbano seguro, accesible
universalmente, salubre, de calidad adecuada e integrado socialmente,
provisto del equipamiento, los servicios, los materiales y productos
que eliminen o, en todo caso, minimicen, por aplicación de la mejor
tecnología disponible en el mercado a precio razonable, las emisiones
contaminantes y de gases de efecto invernadero, el consumo de agua,
energía y la producción de residuos, y mejoren su gestión.
/…./
Artículo 5. El Informe de Evaluación de los Edificios.
1. Los propietarios de inmuebles ubicados en edificaciones con
tipología residencial colectiva podrán ser requeridos por la
Administración competente, en cualquier momento, para que acrediten la
situación en la que se encuentran, al menos en relación con el estado
de conservación del edificio y con el cumplimiento de la normativa
vigente sobre accesibilidad universal, así como sobre el grado de
eficiencia energética de los mismos.
2. El Informe de Evaluación que determine los extremos señalados en el
apartado anterior, identificará el bien inmueble, con expresión de su
referencia catastral y contendrá, de manera detallada:
/…./
b) La evaluación las condiciones básicas de accesibilidad universal y
no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y
utilización del edificio, de acuerdo con la normativa vigente,
estableciendo si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes
razonables para satisfacerlas.
/…../
Artículo 7. Capacitación para el Informe de Evaluación de los
Edificios.
1. El Informe de la Evaluación de los Edificios podrá ser suscrito,
tanto por los técnicos facultativos competentes como, en su caso, por
las entidades de inspección registradas que pudieran existir en las
Comunidades Autónomas.
Cuando se trate de edificios pertenecientes a las Administraciones
Públicas enumeradas en el artículo 2 de la Ley 30/1992, de 26 de
noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del
Procedimiento Administrativo Común, podrán suscribir los Informes de
Evaluación, en su caso, los responsables de sus correspondientes
servicios técnicos.
En la redacción del informe de evaluación, en los aspectos relativos a
las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación de las
personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio,
los técnicos facultativos competentes o en su caso las entidades de
inspección podrán recabar el criterio experto de las entidades de
personas con discapacidad y de sus familias de acreditada trayectoria
en el ámbito territorial de que se trate que tengan entre sus fines
sociales la promoción de la accesibilidad universal.
2. Las deficiencias que se observen en relación con la evaluación de
lo dispuesto en el artículo 5.2 se justificarán en el Informe bajo el
criterio y la responsabilidad del técnico competente que lo suscriba.
Artículo 15. Los derechos de realojamiento y de retorno.
/…./
5. Para hacer efectivo el derecho de realojamiento será preciso
ofrecer una vivienda por cada una de las viviendas afectadas por la
actuación, bien en el mismo ámbito de actuación, o, si no es posible,
lo más próximo al mismo. Cuando no sea materialmente posible ofrecer
dicha vivienda, los titulares del derecho de realojamiento tendrán
derecho a su equivalente económico.
La vivienda de sustitución tendrá una superficie adecuada a las
necesidades del titular del derecho de realojamiento y, en el caso de
que éste fuera una persona con discapacidad, será una vivienda
accesible acorde a las necesidades derivadas de la discapacidad.
El derecho de realojamiento respetará en todo caso los límites
establecidos por la legislación sobre vivienda de protección pública.
/…./
DISPOSICIÓN TRANSITORIA ÚNICA. Calendario para la realización del
Informe de Evaluación de los Edificios.
1. Con el objeto de garantizar la calidad y sostenibilidad del parque
edificado, así como para orientar y dirigir las políticas públicas que
persigan tales fines, y sin perjuicio de que las Comunidades Autónomas
aprueben una regulación más exigente y de lo que dispongan las
ordenanzas municipales, la obligación de disponer del Informe de
Evaluación regulado en el artículo 5, deberá hacerse efectiva, como
mínimo, en relación con los siguientes edificios y en los plazos que a
continuación se establecen:
/…./
b) Los edificios que pretendan acogerse a ayudas públicas con el
objetivo de acometer obras de conservación, accesibilidad universal o
eficiencia energética, con anterioridad a la formalización de la
petición de la correspondiente ayuda.
/…./
DISPOSICIÓN FINAL PRIMERA. Modificación de la Ley de Suelo.
Se modifican los siguientes artículos del Real Decreto Legislativo
2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la
Ley de Suelo.
/…./
Cinco. El artículo 9 queda redactado de la siguiente manera:
“Contenido del derecho de propiedad del suelo: deberes y cargas.
1. El derecho de propiedad de los terrenos, las instalaciones,
construcciones y edificaciones, comprende, cualquiera que sea la
situación en que se encuentren, los deberes de dedicarlos a usos que
sean compatibles con la ordenación territorial y urbanística y
conservarlos en las condiciones legales para servir de soporte a dicho
uso, y en todo caso, en las de seguridad, salubridad, accesibilidad
universal y ornato legalmente exigibles, hasta donde alcance el deber
legal.
/…./
DISPOSICIÓN FINAL CUARTA. Modificación del Régimen de Propiedad
Horizontal.
Artículo 9.
1. Son obligaciones de cada propietario:
/…./
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el
servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres
imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o
la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme
a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la
comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados
/…../
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a
la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de
propietarios para atender las obras o actuaciones incluidas en el
artículo 10, debiéndose destinar al menos un 50% del mismo a obras o
actuaciones de accesibilidad.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos
a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso
podrá ser inferior a la suma de:
I.
Un cinco por ciento de su último presupuesto ordinario y que se
dotará conforme establece la Disposición Adicional Primera
apartado 2.
II.
Un cinco por ciento de su último presupuesto ordinario y que se
dotará conforme establece la Disposición Adicional Primera
apartado 3.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato
de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un
contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones
generales.
Artículo 10.
1. Será obligación de la comunidad la realización de las obras
necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble
y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones
estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad universal
y seguridad.
2. Asimismo, la comunidad, a instancia de los propietarios en cuya
vivienda o local, según el caso, vivan, trabajen o presten sus
servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o
mayores de setenta años, vendrá obligada a realizar las obras y
actuaciones necesarias para que los elementos y servicios comunes del
edificio reúnan en todo momento las debidas condiciones de
accesibilidad universal, suprimiendo totalmente, o reduciendo
parcialmente caso de que técnicamente no sea viable la completa
supresión, las barreras y obstáculos arquitectónicos, sensoriales,
cognitivas o de la comunicación u orientación existentes, así como en
todo caso la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos
mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el
exterior.
3. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la
ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente
responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en
vía administrativa.
4. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras o
actuaciones por realizar resolverá lo procedente la junta de
propietarios, sin perjuicio de la resolución judicial o arbitral que
al efecto se adopte. También podrán los interesados solicitar
arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.
5. Al pago de los gastos derivados de la realización de las obras y
actuaciones a que se refiere el presente artículo estará afecto el
piso o local en los mismos términos y condiciones que los establecidos
en el artículo 9 para los gastos generales.
Artículo 11.
1. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o
mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad,
seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y
características.
2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones
no exigibles a tenor del apartado anterior y cuya cuota de instalación
exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes,
el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso
en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el
disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la
innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y
mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del
correspondiente interés legal.
3. Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras
o actuaciones de accesibilidad universal, tanto de forma expresa como
tácita, todos los propietarios quedarán obligados al pago de los
gastos con independencia de su coste.
4. Las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación
de los elementos y servicios comunes edificio, de modo que reúnan las
debidas condiciones estructurales de estanqueidad, habitabilidad,
accesibilidad universal y seguridad, y que hagan inservible alguna
parte del edificio, de la vivienda o del local para el uso y disfrute
de un propietario darán derecho a este a percibir de la comunidad los
daños y perjuicios ocasionados.
5. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en
el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la
exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
Artículo 16.
1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año
para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que
lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de
los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25
por 100 de las cuotas de participación.
2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su
defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a
tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su
caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la
forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una
relación de los propietarios que no están al corriente en el pago de
las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del
derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.
Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie
y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a
tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los
asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en
el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.
3. Si la petición se refiere a la ejecución de obras o actuaciones de
accesibilidad universal señaladas en el artículo 10.2, en el escrito
deberá indicarse la necesidad de ejecutarlas y se acompañará un
proyecto detallado de las mismas así como, al menos, dos presupuestos
de su coste.
Dentro del plazo de 60 días desde su recepción, la comunidad le
notificará por escrito el acuerdo adoptado, que en todo caso deberá
ser motivado, pudiendo:
a) Aceptar un presupuesto de los recibidos o aprobar otro distinto.
Caso de no aceptar ninguno de ellos y no aprobar otro, quedaría
automáticamente aceptado el presupuesto más económico de entre los
entregados a la comunidad.
b) Oponerse a la ejecución de las obras solo y exclusivamente si las
obras o actuaciones propuestas comprometen la seguridad estructural
del edificio al poder producir en él, o en partes del mismo, daños que
menoscaben o afecten de modo negativo a la cimentación, los soportes,
las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos
estructurales, comprometiendo directamente su resistencia mecánica y
estabilidad, o no se cumplen los requisitos de la presente Ley.
c) Aprobar la ejecución de obras alternativas a las comunicadas,
siempre y cuando con ellas se obtenga un grado de accesibilidad
equivalente.
Si transcurriere el plazo de 60 días sin que la comunidad le
notificara el acuerdo adoptado, se entenderá que ha consentido la
ejecución de las obras o actuaciones de accesibilidad, quedando
aprobado el presupuesto más económico de entre aquellos que la
comunidad hubiera recibido.
Los acuerdos que puedan adoptarse conforme a los apartados anteriores
se sujetarán a lo dispuesto en la regla 3ª del artículo 17.
4. Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera
convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su
vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una
segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a «quorum».
La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora
indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si
hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto, será
nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este
artículo, dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no
celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación
mínima de tres días.
5. La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos,
con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que
sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los
interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la
convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los
propietarios y así lo decidan.
Artículo 17.
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes
normas:
1ª La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos
que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en
el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos
de la comunidad,
2ª El establecimiento o supresión de los servicios de portería,
conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general,
incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de
los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes
del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres
quintas partes de las cuotas de participación. El arrendamiento de
elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el
inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas
partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las
tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el
consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.
3ª Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 10 y 11 de esta Ley,
los acuerdos señalados en el artículo 16.3, aun cuando impliquen la
modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el
voto favorable de la mayoría de los propietarios presentes o
representados en la Junta que, a su vez, representen la mayoría de las
cuotas de participación de los presentes o representados en la misma.
En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la
mayoría de los asistentes
Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta
norma obligan a todos los propietarios.
4ª La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los
servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-Ley 1/1998,
de 27 de febrero, o la adaptación de los existentes, así como la
instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de la
energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder
a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a
petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de
la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de
participación.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o
adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su
conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios
que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo.
No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los
servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y
ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las
adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárselas
siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido,
debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos de
conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada
tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de
elemento común.
5ª El establecimiento o supresión de equipos o sistemas distintos de
los mencionados en el apartado anterior que tengan por finalidad
mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble, incluso
cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los
estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del
total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas
partes de las cuotas de participación. Los acuerdos válidamente
adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios.
No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento
privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de
un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su
vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este
caso, el sistema de repercusión de costes establecido en el apartado
anterior.
Si se tratara de instalar en el aparcamiento del edificio un punto de
recarga de vehículos eléctricos para uso privado, siempre que éste se
ubicara en una plaza individual de garaje, sólo se requerirá la
comunicación previa a la comunidad de que se procederá a su
instalación. El coste de dicha instalación será asumido íntegramente
por el o los interesados directos en la misma.
6ª Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría
del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de
las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los
acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta
represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los
presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos
establecidos en los párrafos anteriores, el juez, a instancia de parte
deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo
en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en
equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la
petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
DISPOSICION ADICIONAL.
1. Sin perjuicio de las disposiciones que en uso de sus competencias
adopten las Comunidades Autónomas, la constitución del fondo de
reserva regulado en el artículo 9.1 f) se ajustará a las siguientes
reglas:
a) El fondo deberá constituirse en el momento de aprobarse por la
Junta de propietarios el presupuesto ordinario de la comunidad
correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a la
entrada en vigor de la presente disposición.
Las nuevas comunidades de propietarios constituirán el fondo de
reserva al aprobar su primer presupuesto ordinario.
b) En el momento de su constitución el fondo estará dotado con una
cantidad no inferior al 2,5 por 100 del presupuesto ordinario de la
comunidad. A tal efecto, los propietarios deberán efectuar previamente
las aportaciones necesarias en función de su respectiva cuota de
participación.
c) Al aprobarse el presupuesto ordinario correspondiente al ejercicio
anual inmediatamente posterior a aquel en que se constituya el fondo
de reserva, la dotación del mismo deberá alcanzar la cuantía mínima
establecida en el artículo 9.
2. La dotación del fondo de reserva no podrá ser inferior, en ningún
momento del ejercicio presupuestario, al mínimo legal establecido.
Las cantidades detraídas del fondo durante el ejercicio presupuestario
para atender los gastos de las obras o actuaciones incluidas en el
artículo 10 se computarán como parte integrante del mismo a efectos
del cálculo de su cuantía mínima.
Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se efectuarán las
aportaciones necesarias para cubrir las cantidades detraídas del fondo
de reserva conforme a lo señalado en el párrafo anterior.
3. Adicionalmente, y durante el plazo de diez años desde la primera
aportación por este concepto, deberá dotarse una cantidad anual
equivalente al cinco por ciento del presupuesto ordinario de la
comunidad destinada, especialmente, a financiar obras y actuaciones de
accesibilidad universal. Al inicio del siguiente ejercicio
presupuestario se efectuarán las aportaciones necesarias para cubrir
las cantidades detraídas de esta parte del fondo de reserva a fin de
que en todo momento quede cubierta la cantidad exigida.
NUEVA DISPOSCIÓN FINAL XXX. Actualización de la Ley 15/1995, de 30 de
mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras
arquitectónicas a las personas con discapacidad.
El Gobierno, en el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de
esta Ley y previa consulta con el Consejo Nacional de la Discapacidad,
remitirá a las Cortes Generales proyecto de ley modificación de la Ley
15/1995, de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para
eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad, con
el fin de actualizar su objeto y ampliar sus contenidos con arreglo al
enfoque de la accesibilidad universal como presupuesto para el
ejercicio regular de los derechos de las personas con discapacidad.
Marzo de 2013.
CERMI
www.cermi.es
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